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[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 숏세일 오해 없애는 다섯가지

주택 가격이 급상승하던 2004년, 2005년시점에는 많은 바이어들이 매월 이자만 내는 1년 혹은 2년짜리 변동 융자 프로그램을 선택하였었다. 집을 오래 갖고 있지 않으려는 사람들에게는 우선 낮은 월 상환금을 책정 받을 수 있어서 은행으로 부터 쉽게 융자를 승인 받을 수 있는 단기 변동 융자가 주는 매력에 대부분 쉽게 매료 되었던 것이다. 그러나 그 당시 단기 변동 융자를 선택했던 홈오너들은 그후 삼년째 하향 곡선을 타고 있는 부동산 가격으로 인하여 주택 가격보다 은행에 상환해야 할 금액이 더 높은 ‘under water’ 혹은 ‘upside down’이라 불리는 모게지의 주인공으로 남게 되었다. 이런 경우에 렌더와의 ‘work out’ 혹은 ‘loan modification’이라는 협상을 통하여 감당하기 쉬운 월 페이먼트의 새로운 융자 프로그램으로 바꿀 수도 있지만, 이제는 은행의 까다로워진 융자 심사로 인하여 재융자의 문턱을 넘지 못하는 경우, 은행차압으로 갈 수 밖에 없는 상황을 피할 수 있는 유일한 대안이며 숏세일은 한마디로 셀러가 은행에 갚아야 할 채무액보다도 낮은 금액으로 집을 팔수 있도록 은행으로 부터 허락받는 판매 기법이라는 것은 홈오너라면 누구나 알고있는 일반 상식이 되었다. 그러나 숏세일을 고려하고 있는 홈오너들이 아직도 잘 모르고 있는 사항들이 있어 정리해보고자 한다. 첫번째, 숏세일을 한 흔적은 크레딧 기록에 남지만, 많은 양의 모게지 채무 금액이 없어진 관계로 오히려 크레딧 점수가 올라가기도 한다. 그레딧 점수는 갚아야할 빛의 총 금액금이 크레딧 점수를 낮추는요인으로도 작용하기 때문이다. 그러므로 포크로져(차압)를 한 경우에 비해서 크레딧 손상을 최소화할 수 있다. 두번째, 렌더는 주택 차압 보다는 숏세일을 선호하기 때문에 숏세일 리스팅 부로커에게 협조할 수 밖에 없다. 포크로저되는 주택은 은행이 막대한 비용을 들여서(한 집당 $50,000 이상의 별도 경비가 필요함) 주택을 법적으로 소유한 후 다시 경매에 붙이게 되는데, 사실 은행은 언제 팔릴지도 모르는 망가진 집을 원하는것이 아니라 적은 돈이라도 빨리 회수할 수 있는 솟세일을 선호함은 당연하다. 세번째, 숏세일을 승인 받기 위헤선 바이어의 정식 오퍼가 필요하다. 숏세일 패키지에는 렌더가 요구하는 여러가지 서류들이 있는데, 이때 바이어의 계약서를 함께 동반해야만 은행으로 부터 빠른 회신을 받을 수 있기 때문에, 숏세일을 하겠다는 판단이 서면 집을 먼저 마켓에 내놓고 일단 바이어를 찾아야 한다. 네번째, 셀러가 은행으로부터 탕감 받은 빚에 대해서 인컴으로 간주해서 부과되던 세금도 이제는 2008년 부터는 부과되지 않게 되었다. 연방정부는 ‘Forgiven Mortgage Debt Relief Act of 2007’을 제정하여 모게지 채무자들이 빛더이에 올라 앉지 않도록 숏 세일의 활성을 돕고있는 것이다. 다섯번째, 1차와 2 차융자를 이해해야한다. 2차 융자까지 책정된 주택은 솟세일 절차에 있어서 훨씬 까다로운 것은 당연한 일이다. 숏세일은 1차 은행에서는 전액을 탕감해 주지만, 2차 은행에서는 얼마 간의 금액을 1차 은행으로 부터 받고서 숏세일을 승인하는 경우도 있고, 이 금액 협상이 1차 은행과 결렬되는 경우, 셀러에게 요구하기도 한다. 이 금액은 대략 전 융자 금액의 10% 정도인 경우가 많다.(10만불의 경우 만불의 일시불을 요구함) 그러나 이 금액도 셀러가 지불할수 없는 경우 노트를 설정한후 숏세일 크로징을 허락하게 된다. 그러나 이 노트에는 담보가 없으므로, 채무자가 자진해서 돈을 낼때까지 은행은 아무런 액션을 취할 수가 없다. 그러므로 통상 1년 정도가 지나면, 은행에서는 숏세일을 한 셀러에게 노트로 남아있는 금액을 협상하자는 오퍼를 한다. 실제로 숏세일을 한지 1년 이상이 경과된 셀러들은 만불, 이 만불의 노트를 단돈 천불, 이천불로 세틀을 하는 경우가 다반사이다. 이때 노트가 삭제됨과 동시에 크레딧에서도 숏세일을 한 흔적이 사라지기 때문에, 숏세일을 한 셀러라 할지라도 일 이년이 경과되면, 새 주택을 사는데도 지장이 없을 만큼 크레딧이 회복되는 것이다.

2009-06-17

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 투자의 4가지 원칙

바이어의 입장에서 보는 지금의 주택 시장은 그야말로 황금 어장처럼 여겨진다. 집 가격의 거품이 걷혀서 주택 가격이 폭등을 거듭하기 전인 2003년의 가격으로 되돌아 왔다. 거기다가 이자율까지 만족스럽다. 요즘엔 그 동안에 친구 따라 강남 가지 아니하고, 집 없이도 떳떳하게 살다가 알뜰 살뜰 모아둔 돈으로 좋은 조건에 나온 집들을 구입하는 사람들이 가장 부럽다. “투자용 주택은 아니지만 투자 가치가 있는 우리 가족이 살 집을 하나 봐 주세요” 라는 고객의 문의가 몇 년 전에는 주거용과 투자용 주택 구입의 목적과 원리의 근본이 서로 달라 가능하지 않은 일들처럼 여겨졌으나 이제는 당연한 일이 되었다. 왜냐하면 투자용 부동산은 관리가 수월한 형태의 주택이어야 하며, 집 가격과 렌트 비의 비율 격차가 좁아야 하며, 주택 매매가 활발한 지역이어서 언제든지 다시 파는데 하자가 없어야 한다. 이에 반해 주거용 부동산은 우선 직장과의 거리, 자녀가 있는 가정은 학군이 고려되며, 또한 가족 구성원들의 기호에 따라 주택의 형태가 결정되곤 한다. 이를 테면, 윗어른과 함께 사는 가정의 경우 2 개의 마스터 베드룸이 갖춰져 있고, 텃밭을 만들 양지 바른 뒷마당이 잘 갖추어져 있는 집이라든가, 어린 아이가 자전거를 타기에 안전한 막힌 길에 위치한 집이라든가 하는 투자성의 개념 보다는 각자의 선호도가 먼저 고려되는 주거용 부동산의 개념은 따로 있었다. 그러나 지금은 주거용 부동산을 사는 것은 바로 투자용 부동산을 사는 것과 다름이 없다. ‘가족 구성원들의 편안하고 안락한 삶의 질을 위하여 집을 산다’라는 목적 만을 두고 집을 구입 한다 해도 그 집은 이미 좋은 투자처가 될 만 한 바이어의 마켓이기에 두 마리의 토끼를 잡을 수 있게 된 것이다. 오랜 동안 부동산에서의 기본 원칙으로 통해 왔던 다음과 같은 말들이 부동산 폭등과 폭락의 시기를 거치고 보니 새삼스레 그것이 보편적 진리였음을 실감하게 된다. 1.로케이션, 로케이션 , 로케이션 부동산의 가치 평가를 하는데 있어서 첫 번째, 두 번째, 세 번째로 중요한 것이 로케이션이라고 강조할 만큼 로케이션의 중요성을 역설한 말이다. 부동산 마켓이 뜨겁게 팽창해 있을 때는 도심 권에서 많이 벗어난 지역도 개발 붐을 타고, 가격이 함께 급등했으나, 부동산 경기가 침체기에 들어섰을 때 이 지역 가격 하락의 폭이 상대적으로 높았기 때문이다. 2. Debt-To- Income (DTI ratio) 28/33은 융자 승인의 기본이 된다. 전통적으로 은행에서 모기지 융자를 승인할 때, 개인이나 가구 당 소득에서 월 모기지 불임금이 28%를 넘지 않아야 하며, 모기지 불입금과 다른 융자 불임급을 합한 금액이 월 소득의 33%를 넘지 말아야 한다는 가이드라인이 있다. 이러한 가이드라인과 상관 없는 융자를 승인해주기 위해서 서브 프라임 모기지라는 것이 생겨 났었고, 서브 프라임 융자로 단기간의 낮은 페이먼트를 책정 받아 많은 사람들이 집을 구입할 수 있었으나, 결국 이 서브 프라임의 부실이 금융 대란을 몰고 오면서 부동산 시장에 먹구름을 드리우고, 갑자기 높아진 페이먼트와 폭락한 주택 가격으로 인하여 숏 세일을 통하여 주택을 처분하거나, 은행에 강제 차압 되는 사태들이 속출한 것이다. 3. 주택은 가장 안전한 장기 투자이다. 부동산 활황기에는 단기 차액을 노리는 사람들이 너무 많았다. 이것은 투자의 개념을 벗어난 투기이다. 플립(Flip-구입 후 바로 되 파는 것)을 위해 주택을 구매하는 사람에게 융자를 해주는 것은 사실 전통적으로 불법으로 간주되어 왔다. 어느 시기에 집을 사던지 단기 투기의 목적이 아닌 장기 투자의 대상으로써 집을 구매하는 것이 바람직하다는 것이다. 4. 주택은 내가 능력이 갖추어져 있고 , 가족이 필요로 할 때가 살 때이다. 사실 ”주택을 구입하려는데 언제가 때인가?” 라는 질문에 대한 명쾌한 해답은 그 누구도 내리지 못한다. 주택 가격이 하루가 무섭게 오르던 때에는 당장 집을 구입하지 않으면, 가격이 너무 올라 나중에는 영영 구입할 수 없으리라는 불안 감 때문에 서두르게 되고, 집 값이 하락하거나 정체 시기에는 가격이 오르지 않는데, 빨리 구입해야 할 이유가 없다며 주저하게 된다. 그렇기 때문에, 누구의 눈치를 보거나, 남에게 물어 볼 필요도 없이 나의 상황 만을 고려하는 것이 훨씬 현명할 것이다. (문의: 703-625-8500, blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-06-10

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 이제는 앞이 보이는 길을 걷고싶다

전국 부동산 중개인 협회(NAR)에 따르면, 4월 주택 판매건수가 3월 보다 무려 6.7%나 증가했다고 한다. 이는 전월 대비 증가 폭으로는 8년 만에 최고를 기록한 것이라 한다. 이밖에도 4월 한달간, 신규 주택의 판매량, 매물의 감소, 매물이 팔리는 기간 등의 각종 지표가 기대 밖의 호조를 보여 주택 시장의 회복이 성큼 다가온 것이라는 기대감을 불러 일으키기에 충분하다. 월가에서는 당초 부동산 판매건수가 4월에는 3월 보다 0.5% 정도 소폭 증가할 것이라는 견해를 피력한 바 있다. 이러한 증가 폭은 부동산 시장이 고공행진을 시작하기 전인 2001년 10월 이후 최고의 수준이라 한다. 주택 시장의 매물이 많이 줄었다. 이는 은행 차압 주택이 기회를 노리는 투자가들에 의해서 꾸준히 팔려 나갔고, 지난 겨울부터 오랫동안 나와 있던 숏세일 매물들도 발 빠른 바이어들에게 팔려 나갔기 때문이다. 우선 숏세일에 대한 믿음이 셀러나 바이어 모두에게 생겨난 것이 얼어 붙은 부동산 시장을 움직이는데 한몫을 한 것 같다. 부동산 시장에 어두운 그림자가 드리워 지던 2007년만 하더라도, 셀러도 바이어도 숏세일에 대한 믿음이 없었다. 에이전트들도 숏세일 주택을 소개하는 일이 별로 내키지 않을 만큼 그 믿음이 적었다. 계약을 성사시키고도 이 계약이 과연 크로징에 이를 수 있을까하는 의심을 갖기도했다. 주택가격이 계속 하향세를 보이고 있는데, 은행의 승인을 얻어 내는데는 무려 5, 6개월이라는 시간이 필요했고, 은행의 승인을 얻는다 해도, 바이어는 더 이상 그 집에 관심이 없는 경우가 허다했다. 리스팅 에이전트가 새로운 바이어를 찾기 위해서 가격을 더 내리고 마켓팅을 열심히 해도, 하향세에 접어든 주택 시장에서는 바이어들이 주택 구입에 있어서는 신중을 구하게 때문에 쉬운 일이 아니었다. 그러다 보면, 숏세일을 원했던 셀러의 주택이 포클로져가 되는 경우도 생겨났었다. 그러니 숏세일의 성공률에 대한 의심을 가지는 것은 당연한 일이었다. 그러나 이제는 은행측 혹은 부동산 숏세일 담당 에이전트들도 모두 프로가 되어 있는 듯하다. 오바마 정부의 부동산 금융 지원 정책에 힘입은 은행들은 효율적으로 숏세일을 진행하게 되었다. 온갖 까다로운 서류심사를 대폭 완화해서 숏세일의 진행을 원할하게 함으로써 숏세일의 승인 기간을 평균 2개월은 단축시켜 놓았다. 이것은 숏세일로 인한 은행의 손실 부분을 정부가 어는 정도 감당해 주는 안과, 조세 혜택 정책이 실효를 거둔 것이라 볼 수 있다. 현재의 부동산 시장은 아직도 힘들지 만 그래도 앞이 내다 보이는 길을 산책하는 듯하다. 지난 가을 겨울 만 하더라도, 높은 산 꼭대기의 먹구름 속에 드리워진 앞이 보이지 않는 길을 걷고 있는 느낌이었다고나 할까? 내려가는 길인지, 올라가는 길인지, 얼마나 가야 내가 걸어온 곳으로 다다를 수 있는 것인지 조차 가늠하기 어려웠던 고통의 길. 그 고통의 길을 많은 이들이 함께 걸었고 지금도 걷고 있는지도 모른다. 그러나 울 하반기에는 숏세일에 실패하여, 포크로져로 주택을 잃게됨으로 인하여 크레딧에 막대한 손상을 입은 사람들에게 크레딧을 복구하는데 걸리는 시간을 대폭 줄여 주는 정부의 방안이 나올 것이라한다. 부시 정부의 연방준비은행의 실패한 모기지 정책 때문에 서민의 가정 경제가 파탄의 지경에 이르렀고, 나빠진 크레딧으로 인하여, 경제활동을 하는데 발목이 묶인 가정들을 돕기 위함이라 한다. 또한 숏세일로 주택을 처분한 사람들도, 만약 그 이외에 다른 크레딧라인에 하자가 없다면 다시 주택을 구입하는데는 문제가 되지 않게 하는 방안도 발표할 것이라 한다. 내 집을 억누르고 있었던 수십만 달러의 부채를 숏세일을 함으로 해서 탕감 받을 수 있게된 셀러, 숏세일로 나온 집을 싸게 살 수 있었고, 8000달러를 IRA로부터 무상 보조까지 받게된 First Time Home Buyer들 처럼, 좀더 많은 사람들이 정부의 새로운 정책의 수혜자가 되어서, 그들이 겪는 어려움을 헤쳐 나갈 수 있기를 소망한다. 5월이 되면서 확연히 달라진 것은 숏세일과 은행집들이 어느 정도 정리가 되면서 전체적으로 매물은 줄었지만, 정상적인 매물 즉 Regular Sale로 나오는 집들이 증가했다는 것이다. 이것은 모든 것이 정상으로 돌아오고 있다는 좋은 신호가 된다. 이제부터는 우리모두가 과거의 경험을 발판으로 삼아 일확천금의 과욕을 버리고 차분하고 건강한 부동산 시장을 구축해 나갈일이다. 다시는 운무속의 숲길을 걷지 않을 일이다. (문의: 703-625-8500, blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-06-03

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] U 라인일까? V 라인일까?

언론에서는 2009년 말까지는 부동산 정체기를 탈피하기 어렵다라는 견해들을 잇따라 내놓고 있다. 온라인 경제 전문지 ‘무디스 이코노미 닷컴’은 주택 가격이 지금보다 10%는 더 떨어져야 완전한 바닥을 치고 반등세로 돌아설 것이라고 주장하고 있다. 또한 ‘웨이스 리서치’의 부동산 사장 분석팀은 “주택 가격이 바닥을 친 후에도 곧바로 반등세로 돌아 서는 것이 아니라, 상당 기간의 가격 정체기를 거친 후 반등이 시작되는 U자형 반등 곡선을 그릴 것이라는 칼럼을 쓰고 있다. 그러나 워싱턴 메트로폴리탄 지역의 상황은 4월에 들어 서면서는 다른 조짐의 지표가 이지역의 Realtor들을 위한 부동산 시장의 데이터를 총괄하는 MRIS(Metropolitan Regional Information System)을 통해 보여진다. 2009년 4월의 여러가지 지표들을 작년 재작년의 같은 달과 막대 그래프, 꺽은선 그래프, 띠 그래프, 원 그래프등을 통하여 보기쉽게 비교해보는 12장의 보고서를 통해 살펴보면, 바닥을 치고 튀어 오르는 탁구공 마냥 V 라인을 그리며 힘차게 뛰어 오르는 듯하다. 우선 4월에는 숏세일, 은행차압 주택을 포함한 새로 나온 모든 매물의 숫자가 급격히 줄었다는 것이다. 2007년도 4월에는 26768채, 2008년에는 4월에는 2만3810채, 2009년에는 1만8381채로 2년전 보다는 31% 작년 이맘때 보다는 23%나 그 물량이 줄었다. 현재 계약이 완료돼서 크로징을 기다리는 매물들도 2008년 4월의 1만319채에서 2009년 4월의 1만2874채로 25%나 급등하였다. 주택이 팔리는데 걸리는 평균 기간도, 2008년 4월에는 121일 이였으나, 2009년 4월에는 112일로 7.7%가 단축되었다. 이는 주택의 중간 가격이 2007년도 4월에 34만 달러, 2008년 4월에 30만1000달러에서 2009년 4월에 25만5000달러로 거듭 하락함에 따라 처음으로 집을 사려는 바이어들에게 거품이 걷힌 가격으로 집을 살 수 있도록 했다는 것이다. Housing Affordabilitty Index를 보면 2009년 4월이 2008년 4월에 비해서 17%가 상승되었다. 하락된 집값과 5% 미만의 이자율로 30년 고정 융자를 받을 수 있는 사상 최저의 이자율이 바이어들이 정상적인 융자로 콸러파이해서 적은 월 페이먼트로 집을 살 수 있도록 일조를 한것이다. 늦은 밤까지 집무실에서 떠날 줄 모른다는 일벌레 오바마 대통령이 내놓은 차압 방지 지원 정책, 은행 융자 확대안 등의 다양한 부동산 경기 부양 정책들이 효과를 발휘하기 시작햇는지도 모른다. 무엇보다도, 이러한 정책이 매물의 증가로 인한 가격의 하락에 제동을 걸은것은 확실한 것 같다. 올 2월까지는 멀쩡한 집들을 팔지 못해 다시 거두어 들였거나, 렌트로 돌렸던 리스팅이 있었다. 요즈음엔 그런 레코드를 MRIS에서 찾아 전화로 문의 해오는 에이전트들이 많다. 이미 마켓에서 사라진 리스팅까지 뒤져서 바이어들에게 보여줘야 할 만큼 인벤토리가 줄었다는 것이다. 바이어들은 매물을 찾아 나섰는데, 먹이감이 만만치 않다는 것이다. 이러한 상황은 그동안 공급이 수요를 앞질러서 하락세를 거듭한 부동산 시장에 U라인이든 V라인이든 새로운 방향의 꺽으선 그래프가 그려질 것만은 분명하다. (문의: 703-625-8500, blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-05-21

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 심상치 않은 오월을 맞이하면서

오월의 부동산 마켓이 심상치않다. 부동산 시장에 파란 불이 켜져있을 때이든지, 빨간 불이 켜져있을 때이든지를 막론하고, 한해중 가장 활발히 부동산 시장이 움직일 때는 2분기 즉 4, 5, 6월이기 때문에 지금의 반등 현상이 봄기운을 타고 잠시 반짝하는 것인지, 아닌면 바닥을 치고 서서히 회복세로 돌아 서려는 것인지는 확실치 않지 만 달라진 것 만은 확실하다. 우선 액티브 리스팅이 급격히 줄어 들었다는 것이다. 아주 오랫동안 팔리지 않고 집앞에 덩그러니 꽂혀있던 ‘For Sale’ 간판위에 ‘Under Contract’ ‘Sold’싸인이 붙기 시작했고, 마켓에 매물이 넘쳐 날때는 관망만 하던 바이어들이, 매물이 썰물처럼 빠져 나가기 시작하니, 서둘러 좋은 매물을 찾아 다니기 시작하고 있다고 에이전트들은 이구 동성으로 말한다. 이러한 현상은 부동산 에이전트들이 가장 확실한 지표로 삼고 있는 MRIS의 Market Statistics를 통하여서도 확실히 알 수 있지 만, 우리 동네, 우리 주변에서 감지되는 기운으로도 그 흐름을 알 수 있으리라. 부동산 가격이 최고점에 달했던 2005년도에 새콘도를 분양받아 2006년에 세틀먼트를 하고 지금까지 거주하고 계시는 연로하신 고객이 있다. 여러 자녀들을 두고 계신 이분들은 자녀들의 뜻에 따라 타주에서 이곳으로 이사를 오게 되셨는데, 여러 자녀들이 돈을 모아 모게지없이 캐쉬로 밝고, 편한 새콘도를 구입해 드린것이다. 이 지역에는 자녀들 외에는 알고 지내는 지인들이 없어 동네 주변을 산책하는 것으로 많은 시간을 보내곤 하셨는데, 딸 많은 집안에 또 딸 하나를 두었다며, 이것 저것 챙겨 주시기도 하며, 훼어팩스에서 가장 많은 유닛과 대지를 가진 콘도미니엄 컴프렉스의 상황을 전화로 중계 방송해 주시는 것을 즐겨하셨다. 그 콘도미니엄은 매물로 나온 집들의 락박스는 모두 클럽하우스 앞에 설치된 레일에 걸어 놓게 되어 있는데, 락박스의 숫자를 매일 세고 계시는 듯했다. 작년 여름 언젠가는 레일에 더 이상 부착할 틈이 없을 정도로 락박스가 많이 걸려 있다며 이동네 사람들이 왜 다 이사갈려고 하는지 혹시 우리가 싫은거냐는 농담을 건내시기도 하셨다. 밤에 불이 켜지지 않는 빈 유닛들이 많으며, 이사를 나가는 트럭들은 많은데, 들어 오는 트럭은 없는것 같다며, 이러다 우리만 남게 되는게 아니냐는 걱정까지 하신적이 있다. “어머니 죄송해요. 집값이 많이 떨어져서....” “아니 뭐 그레이스가 경제부 장관도 아닌데 그런 소릴..이곳에서 평생 살건데 다시 오르겠지 뭐..” 주로 그런 대화들이 오가곤했었다. 그런데 요즘은 달라진 마켓의 상황을 이야기해 주신다. “그 많던 락박스가 하나 둘씩 빠지더니 이젠 별로 안남았어. 이사를 오는 사람들도 많고, 특히 젊은 사람들로 바뀌는 분위기야. 그 썰렁하던 클럽하우스에도 운동하는 사람들이 많아지기 시작했다니까!” 과연 그랬다.MRIS를 통해서 분석해 본 그 콘도미니엄의 마켓 상황은 그러하였다. 갑자기 곤두박질 친 부동산 가격과, 서브프라임 론의 급 상승한 페이먼트를 감당하지 못해 결국 숏세일을 택하거나, 포크로져에 직면할 수 밖에 없었던 주택들이 미국 모게지 사상 가장 낮은 이자 혜택에 힘입어 많이 팔려 나갔고, 연방정부의 부동산 구제 금융 대책이 콸러파이가 되는 주택 소유주들을 숏세일보다는 론 모디피케이션을 택하게 함으로써 매물의 숫자를 줄이는데 일조를 한 것같다. 그러나 무엇보다도 부동산 마켓을 꿈틀거리게 한것은 바로 ‘First Time Buyer $7500 & $8000 Credit’이 아니었나 싶다. 2007년 가을에 제정된 첫 주택 소유주 7500달러 크레딧 제도는 2009년 4월 말까지 주택을 구입해서 등기 완료를 한 사람들에게 Tax보고시 7500달러를 보상해 주는 제도이고, 2009년 2월에 새로 개정된 ‘First Time Home Buyer 8000 달러 Credit’은 최근 3년 동안 무주택 소유주가 올 12월 말까지 집을 사면 8000달러를 무상으로 일시불로 주겠다는 제도로 이에 해당하는 바이어들은 이러한 제도에 힘입어 주택 구매를 서두르게 된것 같다. 이러한 현상들을 보면서, 가정 경제를 움직이는 것은 아무것도 모르는 아이들이 아니라 부모들이듯이, 나라 경제를 움직이는 것도 국민들이 아니라, 여러 대책을 내놓고, 실행할 수 있는 행정가들이란 생각이 든다. 사실 증권 시장에도 변화가 있다지만, 미국의 경제는 아직도 수렁 속에 있다. 전 미국을 강타한 부동산 경기 침체가 미국 경기의 발목을 잡는 주범이었기에, 새로운 정부의 젊은 브레인들이 늙은 엘렌 그리피스 전 연방 준비 은행장 만을 신봉하던 구 정부 요원들 보다 더 현명하다면, 부동산 시장의 수레 바퀴는 더욱 힘있고 건강하게 돌아갈 것이다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-05-06

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 최고의 부동산 투자처는 바로 옆집

명동, 충무로가 서울의 중심 상권으로 자리잡고 있던 시절이 있었다. 패션과 까페 문화를 이끌던 거리에는 언제나 젊은이들의 행렬로 활기가 넘쳐 났었다. 친구들과 삼삼오오 짝을 지어 걷다 보면, 많은 사람들이 웅성 웅성 몰려 있는 곳으로 눈길이 가게 되고, 왠지 모를 궁금함에 그 군중 사이를 헤집고 들어가 보게 된다. 대부분 리어카에다 옷, 핸드백, 액세서리, 주방 용품을 쌓아 놓고 팔고 있는데, 모두들 물건을 고르느라고 정신이 없는 광경을 목격하게 된다. 그러한 광경을 접하게 되면, 나도 모르게 물건을 고르느라 여념이 없어진다. 그것이 꼭 필요한 것인지, 품질과 가격이 어떠한지는 이미 안중에도 없이 그러한 분위기 속으로 빨려 들어갈 뿐이었다. 지난 주에 어떤 고객 분께서 수년 전에 웨스트 버지니아에 있는 땅을 구입하였는데, 경제 사정으로 인하여 처분하고 싶은데 팔 수 있는 방법이 있겠느냐고 문의를 해오셨다. 수풀이 우거진 쓸모 없는 그 먼 시골의 땅을 왜 구입 하셨는지를 물어보니, 그때는 곧 개발되면 대박이 터질것이라고 증언하는 미국인 토지 개발 회사를 내세운 한인 부동산 회사의 세미나에 친지들과 함께 참석했다가 내 땅이 어디서부터 어디까지인지 제대로 알지도 못한채, 모두들 한 필지씩 사게 되었다는 것이다. 전 미 대륙에서 가장 직업 창출이 안되고, 개발이 느린 주로 꼽히는 그곳을 황금 알을 낳는 거위의 땅으로 알고 샀지 만, 지금은 팔 수도 없고, 렌트를 줄 수도 없고, 농작물도 경작 할 수 없는 즉 인컴이 전혀 나오지 않는 땅의 주인이 되었다는 것이다. 또한 조지아 주에도 한인들 사이에 투기 바람이 분 적이 있다. 조지아 주의 부동산 라이센스도 소지하지 않은 업자들이 간 지역 신문에 전면 광고를 내고 그곳으로 내려가 상주하면서 공항 픽업은 물론, 저녁 식사와 호텔까지 제공하는 최고의 서비스로 인하여 그곳을 일단 방문한 사람들은 덥석 집 한채 씩 계약하고 돌아 오곤 하던 일도 있었다. ‘황금의 땅, 기회의 땅 라스베가스에 투자하세요’라는 광고가 범람하던 시절도 있었다. 지금도 황량한 사막, 한 모퉁이의 땅 문서를 들고, 기회가 오기를 기다리는 사람들이 있다고 한다. 이러한 일들이 일어난 경위들을 살펴 보면, 우선 인간 탐욕의 본성이 문제이겠지 만, 피라미드 마켓팅의 주요 기법이기도 한 세미나를 통한 분위기 띄우기, 즉 밴드웨건(다수의 뜻이 진리로 판단됨)효과를 노리는 상술을 간파하지 못함에 있다고 본다. 점심을 준다며 시간 많은 노인들을 모아 놓고, 자존심을 자극하거나, 군중 심리를 이용하여 물건을 파는 한국식 경로당 분위기 속에서 행해지는 부동산 투자 세미나는 어느 곳에서든지 마땅히 근절되어야 한다. 부동산 투자로는 옆집을 사라는 말이 있다. 내가 가장 잘 알고있는 내가 사는 지역, 내가 언제든지 눈으로 볼 수 있으며, 무슨 일이 있으면, 바로 달려 갈 수 있는 곳, 일확천금을 꿈꾸는 탐욕의 대상이 아닌 작은 꿈을 성실히 이루어 나갈 수 있는 곳, 바로 그 곳이 장기적으로 볼 때 가장 안정적이고, 안전한 최고의 투자처가 아닌가 싶다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-04-22

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 주택 구매 진리 4가지 원칙

바이어의 입장에서 보는 지금의 주택 시장은 그야말로 황금 어장처럼 여겨진다. 집 가격의 거품이 완전히 걷혀서 주택 가격이 폭등을 거듭하기 전인 2003년의 가격으로 되돌아 왔다. 거기다가 이자율까지 만족스럽다. 요즘엔 그 동안에 친구 따라 강남 가지 아니하고, 집 없이도 떳떳하게 살다가 알뜰 살뜰 모아둔 돈으로 좋은 조건에 나온 집들을 구입하는 사람들이 가장 부럽다. 그러나 지금은 주거용 부동산을 사는 것은 바로 투자용 부동산을 사는 것과 다름이 없다. ‘가족구성 원들의 편안하고 안락한 삶의 질을 위하여 집을 산다’라는 목적 만을 두고 집을 구입 한다 해도 그 집은 이미 좋은 투자처가 될 만 한 바이어의 마켓이기에 두 마리의 토끼를 잡을 수 있게 된 것이다. 오랜 동안 부동산에서의 기본 원칙으로 통해 왔던 다음과 같은 말들이 부동산 폭등과 폭락의 시기를 거치고 보니 새삼스레 그것이 보편적 진리였음을 실감하게 된다. ◇로케이션 또 로케이션 부동산의 가치 평가를 하는데 있어서 첫 번째, 두 번째, 세 번째로 중요한 것이 로케이션이라고 강조할 만큼 로케이션은 매우 중요하다. 부동산 마켓이 뜨겁게 팽창해 있을 때는 도심 권에서 많이 벗어난 지역도 개발의 붐을 타고, 가격이 함께 급등했으나, 부동산 경기가 침체기에 들어섰을 때 이 지역 가격 하락의 폭이 상대적으로 높았기 때문이다. ◇Debt-To-Income(DTI ratio)은 융자승인의 기본 전통적으로 은행에서 모기지 융자를 승인할 때, 개인이나 가구 당 소득에서 월 모기지 불임금이 28%를 넘지 않아야 하며, 모기지 불입금과 다른 융자 불임급을 합한 금액이 월 소득의 33%를 넘지 말아야 한다는 가이드라인이 있다. 이러한 가이드라인과 상관 없는 융자를 승인해주기 위해서 서브 프라임 모기지라는 것이 생겨났었고, 서브프라임 융자로 단기간의 낮은 페이먼트를 책정 받아 많은 사람들이 집을 구입할 수 있었으나, 결국 이 서브 프라임의 부실이 금융 대란을 몰고 오면서 부동산 시장에 먹구름을 드리우고, 갑자기 높아진 페이먼트와 폭락한 주택 가격으로 인하여 숏 세일을 통하여 주택을 처분하거나, 은행에 강제 차압 되는 사태들이 속출한 것이다. ◇주택은 가장 안전한 장기 투자이다. 부동산 활황기에는 단기 차액을 노리는 사람들이 너무 많았다. 이것은 투자의 개념을 벗어난 투기이다. 플립(Flip-구입 후 바로 되 파는 것)을 위해 주택을 구매하는 사람에게 융자를 해주는 것은 사실 전통적으로 불법으로 간주 되어 왔다. 어느 시기에 집을 사던지 단기 투기의 목적이 아닌 장기 투자의 대상으로써 집을 구매하는 것이 바람직하다는 것이다. ◇주택은 내가 능력이 갖추어져 있고 , 가족이 필요로 할 때가 살 때이다. 사실 ‘주택을 구입하려는데 언제가 때인가’ 라는 질문에 대한 명쾌한 해답은 그 누구도 내리지 못한다. 주택 가격이 하루가 무섭게 오르던 때에는 당장 집을 구입하지 않으면, 가격이 너무 올라 나중에는 영영 구입할 수 없으리라는 불안 감 때문에 서두르게 되고, 집 값이 하락하거나 정체 시기에는 가격이 오르지 않는데, 빨리 구입해야 할 이유가 없다며 주저하게 된다. 그렇기 때문에, 누구의 눈치를 보거나, 남에게 물어 볼 필요도 없이 나의 상황 만을 고려하는 것이 훨씬 현명할 것이다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-04-15

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 정부의 새로운 제도가 새로운 마켓을 만든다

지난 3월은 작년의 3월과 달랐다. 이 지역 부동산협회나 전국 부동산협회에서 아직 공식적인 집계를 발표하지 않아 숫자로는 현재의 마켓 상황을 정확히 이야기할 수 없지만, 현장에서 일하는 에이전트들은 뭔가 달라진 거 같다고 이야기 한다. 　 우선 매물이 현저히 감소했다는 것이다. 부동산 시세가 최고점에 달했을 때의 높은 가격과, 시작만 낮은 이자율을 제공받는 서브프라임론으로 구입된 주택들이 2007년, 2008년에 숏세일과 포클로저 매물의 주류를 이루더니 이젠 어느정도 정리가 된 듯하다. 　 집값이 더 떨어질 것이라며 부정적인 견해들을 피력해 오던 언론사의 기사들도 분명 그 각도가 바뀌었다. 시장에 나온 매물들을 계속 살피면서도 오퍼하기를 주저했던 바이어들이 이젠 심각해진 것 같다. 무엇이 부동산 마켓을 변화시키기 시작했을까? 우선 가격이 떨어질 만큼 떨어졌다는 것이 바이어들의 공통된 생각일테고, 정부의 부동산 활성화 정책들의 효과가 나타나기 시작한 것이 아닌가 하는 생각이 든다. 우선 집을 사려는 바이어들의 주류세대가 새내기 직장인들 즉 젊은 세대로 전환되었다는 것이다. 그 동안에는 베이비 부머들이 주축을 이루었으나, 이제는 그 자녀들이 첫 주택 구매자로써, 또 투자를 겸해서 실제로 거주할 주택을 구매함으로써, 전반적으로 단단한 마켓 쌓기의 초석을 이루는듯하다. 이들이 새로운 구매자로써 발 빠르게 움직이기 시작한 것은 바로 ‘첫 주택 구입자를 위한 혜택’ ( First Time BuyerTex Credit)도 한 몫을 한 것 같다. 2008년에는 첫 주택구매자들에게 7500달러의 IRS Tax Credit을 제공받는 The Housing and Recovery Act법이 의회를 통과되어 제정되었다. 이 정책이 주택이 필요한데도 선뜻 결정을 못하는 바이어들에게 고무적인 요소로 작용하기 시작한 것 같다. ‘First-Time Buyer $7500 IRS Tax Credit’ 안은 2008년 4월 9일부터 2009년 7월1일 까지 직접 거주할 집(Primary Home)을 구매한 바이어들에게만 해당하며 집을 구매한 해에 세금으로 지불해야 할 금액에서 7500달러를 공제받거나, 환급 받을 시 7500달러를 더 받는 제도였다. 이러한 제도가 효과를 거두기 시작하자 정부에서는 2009년에는 더 보안된 ‘First Time Buyer $8000 Tax Credit’ 정책을 발표하였다. 자격요건으로는 우선 주택 구매가 2009년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 이루어져야 하며, 주택을 구입할 당시로부터 3년 전까지만 무주택 소유자이면 된다. 또한 독신은 연소득이 75000달러 미만이고, 부부는 15만달러 미만일 때 8000달러 전액을 다 받을 수 있으며, 그 이상의 소득을 올리는 바이어들은 수입에 따라 조정된 크레딧 금액만큼 받을 수 있다. 이러한 제도에 적용되는 바이어들은 새 주택으로 이사 한 후에 가구나 커튼등의 인테리어나 새 주방 기기로 교체할 수 있는 여분의 돈이 세이빙 어카운트에 적립되어 있는 상태에서 주택을 구입하는 것 같아 든든하다고들 이야기 한다. 결국, 작년에 이어 올해도 시리즈처럼 제공되는 첫 주택 구매자 크레딧 정책이 침체된 부동산 경기를 활성화 시키는 작은 불씨가 되리라는 생각이 든다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-04-08

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] '퇴거 통보 받은 세입자 당황하지 마세요'

어느날 A씨는 대문에다 단단하게 붙이고 간 한 통의 편지를 받게 되었다. 굴지의 부동산 회사에 소속된 한 에이전트의 명함이 들어있는 이 편지에 ‘본인은 은행 소유 주택이 된 이 집의 리스팅 에이전트로써 14일 안으로 집을 비워 달라’는 내용이었다. 장기 리즈 계약서의 세입자로서 그동안 성실하게 렌트비를 내며 내 집처럼 집 관리를 해오던 A씨는 아연 질색하지 않을 수 없었다. 은행으로 포클로저되는 주택의 세입자들 중에는 가끔 이러한 일을 겪는 경우가 있다. 경제적 위기에 몰린 투자용 주택의 홈 오너들은 페이먼트를 하지 못해 은행 차압에 직면해 있는데도 세입자들에게 마지막 순간까지도 알리지 않는 경우가 있다. 이는 그 사실을 알리면 그때부터는 세입자가 렌트비를 보내오지 않을 것이라는 계산된 생각의 발로이겠지만, 이로 인해 멀쩡하게 살던 세입자들이 하루 아침에 집 주인에게 맡겨져 있던 보증금(Security Deposit)도 돌려 받지 못한 채 짐을 꾸려야 하는 신세가 되는 것이다. A씨는 아이들 학기가 끝나는 달까지만이라도 살 수 있는 방법과 Security Deposit을 돌려 받을 수 있는 방법은 없는지를 문의해 왔다. 버지니아주는 차압에 직면한 주택의 홈오너들은 세입자들에게도 이사실을 미리 알려야 하며, 이 기간 동안에 세입자들의 렌트비는 은행으로 바로 보내져야 한다는 법조항이 있지 만, 이는 원칙에만 입각한 현실성이 떨어지는 조항이라 여겨진다. 전통적으로 차압 주택에 거주하던 세입자들은 주택을 차압한 은행이나,새로운 소유주가 퇴거를 통보하면, 어떠한 합의나 보상도 받지 못한 채 집을 비워줘야 하는 것이 당연시되어 왔다. 그러나 올 2월초 부터는 국책 모기지업체인 페니메이와 프레디맥의 ‘차압 주택 세입자 보호 방안’에 의거하여 차압 당하는 주택의 세입자들을 강제 퇴거하기보다는 적절한 시장 가격의 렌트비를 책정하여 주택 세입자들로 하여금 새로운 렌트 계약을 통해 계속 거주할 수 있도록 하고 있다. 세입자들은 패니매 및 프레디맥이 지정한 차압주택 관리 회사와 연락해 새로운 렌트 계약을 맺으면 된다. ‘차압 주택 세입자 보호 방안’의 혜택을 받기 위해서는 우선 세입자가 거주하는 주택의 홈오너의 모기지가 프레디멕이나 패니메이에서 보증하는 융자여야 하며, 세입자가 마켓 시세와 비슷한 정도의 렌트비를 내고 있다면 문제될 것이 없으나, 만약 주변 시세보다 현저히 떨어지는 렌트비를 내고 있었다면 은행에서는 적정가의 렌트비를 새로 제안할 것이다. 세입자가 새로 측정된 렌트비에 합의를 하면 은행은 세입자가 새로운 렌트비를 감당할 수 있는지를 확인하기 위해 세금보고나 페이스터프등의 자료를 토대로 인증을 거치게 된다. 계약 기간은 Month to Month 일 수도 있고 1년 이상이 될 수도 있으나, 새로운 투자가에게 집을 팔기 위한 리스팅기간 동안에는 에이전트들이 바이어들에게 집을 보여줄 수 있도록 세입자는 협조해야 된다는 조항이 리즈에 삽입되어 있는 것이 보통이다. 그러나 은행과의 리즈 계약시 시큐리티 디파짓은 요구되어지지 않으나, 렌트 계약을 하려는 차압 주택은 카운티와 주정부의 렌탈 프라퍼티 코드와 부합되어야 한다. 즉 사람이 거주하기에 적합한 상태의 집인지의 인증 절차도 필요하다. 세입자가 새로 조정된 렌트비를 감당할 수 없거나 다른 이유로 이사를 가야 한다면, 은행에서는 정해진 이사 날짜에 이사를 하면 한달 렌트비 정도의 보상금을 주기도하며, 청소를 잘 해놓고 가면 이 삼백불의 청소비 를 이사한 후에 지급하겠다는 의사를 밝히기도 한다. 그러나 이 모든 것은 자신의 귄리를 제대로 알지 못하는 차압 주택의 세입자들에게 거져 주어지는 것은 아니다. 앞에서 언급한 A씨가 14일내 퇴거하라는 통보를 받은 후, 만약에 부랴 부랴 임시 거주지라도 찾아 짐을 싸서 나간 다면, 금전적인 손해는 말할 것도 없고, 정신적인 긴장감과 가족 구성원들이 겪어야 하는 불편함을 이로 헤아릴 수가 없을 것이다. 그러나 A씨는 ‘차압 주택 세입자 보호 방안’ 이라는 것을 이미 숙지 하였기에 발 빠르게 대처할 수 있었다. 우선 A씨는 은행 차압 관리 회사의 에이전트에게 본인은 이 집에서 새로운 집이 정해질 때까지 같은 금액의 렌트비를 은행에다 지불하며, Month to Month리즈로 살 기를 희망하며,이 집을 마켓에다 올려 놓는다면, 집을 보여 주는 일에도 협조 할 것이지 만 이사 계획은 전 주인으로부터 돌려 받지 못한 시큐리티 디파짓을 은행에서든 새로운 주택 소유주에게서든 대신 돌려 받아야만 다음 행선지가 정해지는 것이 가능하다는 의사를 똑 부러지게 전달할 수 있었기에, A씨의 자녀들도 남아 있는 학기 동안은 그 집에서 거주 할 수 있게 되었고, 여름방학을 이용하여, 여유롭게 이사 준비를 할 계획을 갖게 된 것이다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-04-01

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 시장의 새로운 지표로 희망을 본다

수년 전 가을, 집 앞뜰에 심어 두었던 수선화, 튜울립의 알뿌리들이 겨우내 차갑게 얼어 붙었던 땅속에서 잘도 버티더니 새봄의 기운을 타고 생명의 싹을 푸릇푸릇 키워 내더니, 드디어 빨갛고 노란 원색의 꽃 망울들을 곱게 보듬고 있다. 딱딱하고, 척박한 겨울 땅을 보면, 그 안에 있는 알뿌리들이 새로운 봄날까지 그 원초적 생명을 지탱해 나갈 수 있을까하는 생각이 든다. 그러나 새로운 봄이 오면 어김없이, 어두운 땅속을 헤치고 올라오는 어린 떡잎의 용솟음이 신비스럽고, 감격스럽다. 수년동안 전 미 대륙에 걸쳐 얼어 붙었던 부동산 시장도 언젠가는 봄이 올 것이다. 삼라 만상의 조화처럼 내내 추운 겨울이란 있을 수 없을 것이다. 그러나 사실 그 누구도 그 시기를 정확하게 예측할 수 는 없지만 NAR(전 미 부동산 중개인 협회)의MLS( 전미 부동산 리스팅 서비스)자료를 근거로 하여 주택의 중간 가격의 변화, 매매건수, 매물의 증감여부, 매물이 팔리는데 걸리는 기간 등을 전 년도, 혹은 전달과 비교하여 산출해 냄으로써 시장의 변화를 감지해 낼 수 있을 뿐이다. 연방주택금융지원국(FHFA)은 1년 만에 처음으로 1월, 2월 각각 소폭 상승하기 시작했다고 발표했다. 당초, 월 가를 포함한 경제학자들은 올 한해도 매월 0.9%정도 씩 더 하락할 것이라고 예측했었다. 3월23일 NAR의 발표에 의하면, 2월 기존주택판매에서도1월(449만 채)보다 증가한 472만 채를 기록했다. 이 또한 445만 채로 감소할 것이라던 월 가 전문가들의 예상을 뒤엎은 것이다. 또한 최근 발표된 2월 주택 착공 건수도 1월(47만7000채)보다 22%나 급증한 58만 3000채를 기록했다. 이것은 놀랍게도 1990년 이후 최대의 증가 폭이라 한다. 미래의 건축 경기의 지표를 가름하는 2월 건축허가 건수도 1월(53만 1000채)보다 54만 7000채로 증가했다. 주택을 매매하는데 평균 걸리는 기간도 작년 2월 (122일)보다 한달 정도가 앞당겨 졌다고 한다. 그러나 무엇보다도 뚜렷한 변화는 바이어들이 이구동성으로 토로하는 것은 맘에 드는 집을 골라 사는 것이 이렇게 어려운데도 바이어스 마켓이냐는 것이다. 사실 은행에 차압된 집(Bank Owned Property)의 경우는 컨디션이 나빠도 일단 싸다는 이유 때문에 수십 개의 복수 오퍼가 들어 오는 경우가 다반사이다. 결과적으로 Asking Price에 계약서를 작성하는 바이어들은 헛물 만 켜는 일이 되풀이 되고, 평균 10-15%의 웃 돈을 얹어 오퍼하는 바이어들 만이 집을 매입할 수 있는 상황이 전개되고 있는 것이다. 바이어스 마켓이라며, 여유 자작하게 본인이 원하는 여러 가지의 조건부 계약서를 작성하거나 맘에 드는 집을 보고도 가격 흥정을 하려한다면, 결국 셀러스 마켓으로 돌아설 때야 바이어스 마켓이 지나 갔다는 것을 알게 되지 않을까 라는 생각을 하게 된다. 현장에서 알 수 있는 확실한 흐름은 주택 압류 사태가 진정 국면에 이르렀고, 재고가 소진되고 있다는 것이다. 이러한 현상이 주택 경기를 단숨에 끌어 올릴 수는 없겠지 만, 언젠가는 움틀 주택 경기의 새로운 싹으로 보여진다. 이제 3월도 얼마 남지 않았다. 해마다 가장 높은 부동산 거래량을 보여 왔던 2/4분기가 지난 2년간은 예외였지 만, 올해의 4,5,6월은 달라질 것이라는 기대를 가져보면서 다가올 아름다운 계절을 준비해 본다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-03-25

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 시장의 해빙은 어디서부터 오는가?

워싱턴지역 부동산 시장의 추이를 조사하는 여러 리서치기관에서 최근에 이 지역 부동산 마켓이 활기를 띄기 시작하는 것이 아닌가 하는 조심스런 반응을 잇따라 내놓고 있다. DC를 포함한 근접 카운티 뿐만 아니라 프린스 윌리엄, 라우든, 프린스조지스 카운티의 부동산 동향이 2008년 2월과 2009년 2월을 비교해 볼 때 중간가격에 있어서는 20.70%나 하락했으나, 2009년 1월과 2월만을 비교해 보면, 매물의 양에 있어서는 14%가 감소하고( 매물의 양이 적어 졌다는 것은 수요가 늘어 났다고도 볼 수 있다.) 팔리는 기간도 116일에서 97일로 단축되기 시작했다는 것이다. 차압 통계 전문회사인 리얼티트랙의 조사에 따르면 2월 주택 압류 건수가 작년2월에 비해 카운티 별로 각각 소폭 하락했다고 한다. 주택 압류 건수가 감소하였다는 것은, 숏세일 매매의 활성화에 기인되기도 했지만, 주택 실매매 건수의 증가로도 볼 수 있다. 요즈음엔, 집을 사려는 바이어들이 싸고 좋은 집을 찾기는 쉽지만, 그 집을 차지하기는 쉽지 않다고들 이야기 한다. 이는 터무니 없이 싼 가격의 집은 없다는 것이다. 좋은 가격에 나온 집들은 그 만큼 바이어들이 많이 몰리기 때문에, 웃돈을 얹다 보면 제 가격에 사게 되는 결과가 된다. 그렇기 때문에 말도 안 되는 가격의 주택을 사고 싶은 바이어들은 좋은 바이어 마켓에서도 헛물만 켜는 일이 되풀이되고 있다. 이는 2006년 말부터 얼어 붙기 시작한 부동산 시장이 서서히 해빙기를 맞이 하는 게 아닌가 싶다. 부동산의 가격을 결정하는 순위의 첫 번째, 두 번째, 세 번째가 다 우선은 로케이션이라고 한다. 부동산 시장이 고공행진을 하던 때는 DC에서 한시간 이상 운전해야 하는 외곽지역의 주택들도 DC근교 지역 주택들과 별 차이없이 활발한 마켓을 형성했으나, 부동산 시장에 빨간불이 켜진 후에는 로케이션의 중요성이 극명하게 나타났다. 즉,부동산 가격의 하락은 DC외곽 지역에서 부터 오더니, 가격의 회복은 DC중심 지역에서 부터 오고 있는 것이다. 조지 메이슨대 지역 문제 연구소의 스티븐 풀러 소장은 최근의 언론 인터뷰를 통하여 “워싱턴 지역은 다른 지역과는 달리 새로운 일자리들이 꾸준히 생기고 있으며 실업률도 정체 상태이며, 연방 정부 뿐만 아니라 이 지역에 몰려 있는 군수산업체에서도 불황에도 불구하고 여전히 일자리를 만들어 내고 있기 때문에, 그래도 워싱턴은 무풍지대이며, 정부나 정부 상대 기업들의 고용이 소매업과 건축업의 실업자를 상쇄하는 효과를 거두고 있기 때문에, 고용의 순환으로 주택 건설이 올 4월부터 활기를 되찾을 것이다” 라고 예측했다. DC는 매년 1만개 이상의 새로운 일자리가 창출되는 대표적인 정치, 경제의 중심도시다. 그로 인해 해마다 수많은 인구가 유입되기 때문에 주거용 렌트 공실률이 가장 낮은 도시 중의 하나임은 당연하다. 부동산 가격이 폭등하면서 집을 사려던 바이어들이 렌탈홈을 택하게 되었고, 이로 인해 렌트비는 더 상승되는 결과를 가져오자 다시 현명한 바이어들은 잘 형성된 바이어스 마켓과 낮은 이자의 잇점을 살려 주택을 사들이기 시작한 것이 DC를 중심으로 해서 부동산시장이 움튼다는 것이다. 한 예로 2004, 2005년에 2, 3년 걸려 새로 지을 다량의 콘도 유닛들이 설계도만 가지고도 날개 돋친 듯이 분양되었었는데, 그 후 부동산 가격 하락으로 많은 바이어들이 빌더와의 계약 파기를 위한 소송이 진행되고 있으나, DC 내의 콘도는 지금도 가격에 있어서 별 흔들림이 없기에 그러한 계약 파기 소송 건들이 별반 없다는 것에 주목 할 만하다. 또 하나의 요인은 2000년대 중반에 높이 치솟았던 주택 가격을 피해 외곽 지역을 선택해야만 했던 DC근교 직장인들이 다시 유턴하여 DC와 벨트 웨이 안쪽의 주택을 매입하여 이주해 오기 시작했다는 것이다. 이 지역 부동산의 해빙기는 어디에서부터 오던지 간에, 오바마 정부의 적극적인 부동산 금융대책, 8000만 달러에 달하는 막대한 돈을 쏟아 부어, 은행 차압에 직면한 주택 소유주를 위한 구제정책, 드림 다운페이 정책, 처음 집을 사는 바이어를 위해 세금 보고시 8000달러를 지급해 준다는 Tax Credit 안 등을 내놓으며 부동산 활성화를 위한 다각도의 노력이 부동산 마켓의 청신호로 작용하리라는 기대를 해 볼 만도 하다. (문의: 703-625-8500 또는 blog.koreadaily.com/gracehomerealty)

2009-03-18

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 달라진 숏세일

숏세일이란 주택의 시장 가격이 현재 은행에 남아 있는 모기지 채무액에 못미치기 때문에, 주택 소유주가 집을 팔게 되면 오히려 주택의 판매 가격과 은행에 남아 있는 총 융자 금액과의 차이 뿐 만 아니라 부동산 중개인 수수료 및 제반 크로징 경비를 따로 준비해야 만 하기 때문에, 경제적 난관에 봉착한 홈 오너들이 오히려 집을 포기해 버리는 상황에 이를 수 있으므로, 은행측이 일정 부분이나 전액의 모게지 채무 액을 탕감해 주면서 집을 시장 가격이나 그 이하에도 팔 수 있도록 허락해 주는 것으로, 결국 홈 오너나 은행측 모두에게 금전적 손실을 최소한으로 줄여내는 윈윈(win-win)게임의 일종이라고 할 수 있겠다. 숏세일은 사실 오래전부터 부동산 시장에서 있어 왔던 판매 기법이었으나, 최근의 부동산 가격의 하락으로 인해 많은 집들이 숏세일을 판매 기법을 이용하게 되었을 뿐이다. 부동산 가격이 최고점에 달했던 2000년도 중반에 구입된 집들은 현재 그 당시의 가격에 비해 적잖게 하락 되었을 뿐 만 아니라 융자 프로그램에 있어서도 1% 대의 낮은 이자로 시작하는 변동 이자율, 혹은 이자 만 내고 원금은 줄지 않거나 오히려 시간이 경과 할수록 원금이 올라가는 프로그램을 택하였기 때문에, 이제 가치가 하락 된 주택에다 힘에 부치는 모게지를 감당해야 할 이유가 상실되면서, 은행 차압으로 인한 크레딧 훼손까지 가지 않으려는 홈오너들이 선택하는 가장 바람직한 주택 처분 방법이 된것이다. 그러나 그동안 숏세일로 주택을 구입하려 했던 바이어들이나, 판매하려 했던 셀러들 중에는 이에 대해 회의적 입장을 보이는 사람들이 많았으나 이제는 전반적으로 작년에 비해 은행에서도 더욱 적극적으로 협상에 임하기 때문에 은행의 최종 승인을 받는 시간이 한결 단축되었다는 것이 일반적인 견해이다. 은행에서는 직접 협상자(Nigotiator)직원들의 숫자를 늘렸고, 셀러측의 에이전트들은 은행측으로부터 가격 승인을 이미 받아 놓고, 바이어의 오퍼를 받음으로써 바이어를 한없이 기다리게 하여 결국 계약이 중도에 포기되어지는 것을 방지 하고, 승인된 가격으로 인하여 일반 세일처럼 한달 만에 크로징에 이르도록 하게 하고 있는 추세이다. 이제 모두들 숏세일 전문가(Expert)가 되어가는 모양이다. 갑자기 봇물처럼 터져 나온 숏세일로 인해 셀러도, 바이어도, 은행도, 에이전트들도 경험부족으로 우왕좌왕하던 시대는 이제 지난 것 같다. 오랜 기다림으로 인해 씨어리어스한 바이어들을 놓쳐 버리는 결과를 이제는 초래하지 않을 듯 싶다. 더구나, 그동안은 숏세일로 판매된 주택의 소유주들이 탕감된 모기지 금액을 의무적으로 세금 보고를 함으로써 수입으로 간주되어 왔던 캐피탈 게인(Capital Gain)세금 규정이 2008년 12월에 연방 정부의 새 세금법안으로 인해서, 2012년 까지는 숏세일 후 은행으로부터 탕감된 차액에 대해서 세금이 부과되지 않도록하는 법개정이 이루어 짐에 따라 이제 숏세일은 더욱더 탄력을 받게 되었다. (문의: 703-891-8500 grace8500@gmail.com)

2009-03-11

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 모기지 융자조정의 실체

서브 프라임 모기지 부실 사태로 초래된 부동산 시장의 침체와 이로 인한 미국 경제의 전반적인 악화로 이어지는 실직율 증가, 또한 자영 업자들의 수입 감소로 인하여 미국의 경기는 안개 정국에 이르렀다 한다. 이제 대다수 중산층의 가정 경제도 저축과 투자는 산너머 강 구경인 듯 보이고, 내가 살고있는 우리 가족의 보금자리를 어떻게 지켜 나가느냐에 관심이 증폭되고 있다. 언론에서는 요즈음 집을 빼앗길 위기에 직면한 사람들에게 숏세일, 융자 조정(Loan Modification), 융자 소송(Loan litigation) 같은 방법을 자주 제시하고 있지만 사실은 이전부터 있던 제도이다. 많은 사람들이 숏세일을은 누군가에게 집을 팔아야 하고, 법적 소송은 시간과 비용이 만만치 않을 것 같고 해서, 융자 조정에 가장 많은 관심을 기울이는만큼 이에 대해 알아 보기로 하자. 집 주인이 파산이나, 포크로저에 이를 경우 은행에서도 많은 손실을 입게 된다. 이를 피하기 위해 은행에서는 기존 융자의 조건을 변경해서 승인해 주는 것이 모기지 융자의 재조정이다. 집주인은 자신의 재정 상태가 전보다 많이 어려워 졌음을 보여주는 서류를 제출함과 동시에, 새로운 페이먼트를 부담할 능력이 있음도 보여 주어야 한다. 융자 조정을 받기 위해 사실 크레딧은 큰 문제가 되지 않지 만 소득 증명을 하기 위해, 2년 치 세금 보고서, 월급 명세서, 자영업자의 경우는 비즈니스 손익 계산서가 필요하며, 모기지 월 불입금이 어렵다는 편지(Hardship Letter)는 기본으로 요구된다. 언어와 시간의 제약으로 인하여 많은 교포들이 대행 기관에 의뢰하기도 하지 만 올바른 지식과 경험이 없는 에이전트를 만나면 오히려 낭패를 볼 수도 있다. 실제로 A씨의 경우 지난해 9월 융자 조정 전문 회사를 자처하는 업체로부터 이자율을 낮추고, 모기지 담보 금액을 삭감 시켜서 월 페이먼트를 반으로 줄여준다는 말에 수천불의 선납금을 내고, 모기지 페이먼트를 중지히기 시작하였으나 결과는 A씨가 기대하는 것과는 전혀 다른 방향으로 종결되었다. 세금 보고상으로 비교해 볼 때, 전과 소득에서의 별반 차이가 없고, 페니메이, 프레디 맥에서 보증한 컨포밍 론이 아니며, 1유닛 만 소유한 홈 오너 주거용 주택도 아니라는 이유로 융자 재조정이 거부당했다. 더욱이 크레딧에 심각한 손상을 입으면서 주택의 에쿼티 라인까지 페쇄 되기에 이르렀다. 이처럼 융자 재조정을 시도하였다가 오히려 피해를 보는 한인들이 속출하고 있음도 염두에 두어야 한다. 융자 재조정은 신청 만 한다고 해서 무조건 성사된다고 생각하면 오산이다. 성급하게 의도적으로 페이먼트를 연체해서도 안 된다. 은행마다 각기 다른 가이드 라인을 갖고 있기 때문에 먼저 이를 파악할 줄 아는 전문가의 도움이 필요하다. 선불을 요구하는 에이전트와는 서비스의 규모와 결과에 대한 환불 여부를 계약서를 사용하여 서면으로 남겨두는 것이 좋다. 불경기의 한파 속에서 내 집을 지켜내는 전략으로 융자 재조정을 택하기로 결정한 사람들은 충분한 정보로 철저한 사전 지식을 쌓고, 주위에서 성공한 사례를 가지고 있는 사람들의 이야기를 토대로 신중하게 에이전트를 선정하여 성공적인 결과를 이끌어야 겠다. (문의: 703-625-8500 또는 grace8500@gmail.com)

2009-03-04

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 집을 보여 주지 않으려고 안간힘을 쓰는 셀러들

셀러가 부동산 에이전트를 고용해서 집을 마켓에 내놓으면, 에이전트는, 그 집을 팔기 위해 쇼케이스를 만들고 포장을 한후 집의 여러 장점들을 찾아내 광고 문구를 만든다. ‘Must See Inside’나 ‘Show and Sell’, ‘Come and See’와 같은, ‘일단은 와서 보라’는 말들로 우선 바이어들을 향해 구애의 손길을 보낸다. 햇빛이 가장 찬란한 날을 골라 집의 전경을 카메라에 담고, 집 안 구석 구석의 사진도 가능한 한 멀리서 사선 앵글을 잡아서 실제 보다 넓어 보이도록 찍어서 인터넷에 올린다. 바이어가 언제든지 편한 시간에 집구경을 할 수 있도록 락 박스를 부착해 두고, 외출 할때도 약간의 조명을 켜둔다.셀러가 집에 있는 시간에 갑자기 방문한 바이어를 위해서는 동네를 산책하겠다며 집을 나서며, 바이어가 편하고 여유있게 집을 볼 수 있도록 배려한다. 리스팅 에이전트도 셀러도 집을 팔기 위해 최선의 수고를 다하는 것이다. 이것이 우리들이 알고 있는 바이어 마켓에서 집을 팔기 위한 셀러들의 행동 강령(?)이라고도 볼 수 있겠다. 그러나 아이러니컬하게도 요즘엔 집을 팔지 않으려고, 작심한듯 보이는 리스팅 에이전트와 집을 보여 주지 않으려고 안간힘을 쓰는 셀러들이 있다. 리스팅에는 오직 ‘Short Sale’이나 ‘As-Is Condition’ 또는 ‘Appointment Only’, ‘Need lots of work’ 라는 정도의 별로 매력없는 문구 만이 채워져 있고, 셀러의 전화 번호는 언제나 대답없이 메아리이고, 메시지도 남길 수 없게 되어 있다. 리스팅 에이전트에게 언제 그 집을 볼 수 있는가를 문의하면, 모르겠다며 셀러에게 다시 전화해 보라는 말만 되풀이 할 뿐이다. 하는 수 없이 보고 싶은 그 집을 무작정 찾아 가서 초인종을 누르면, 지금은 보여 줄 수 없다며 거부하는 가 하면 더러는 아이들이 나와서 부모가 외출해 외부인을 받을 수 없다고 야무지게 말하기도 한다. 드라이브웨이에 서있는 차가 주인의 것임에 분명한데, 셀러는 아예 인기척도 하지 않는다. 집이 동네 값보다 월등이 낮은 가격에 나왔으므로 꼭 보고 싶은데, 보여주지 않으려는 셀러를 이길 방법은 없다. 집안 구조와 상태가 잘 묘사된 사진이라도 있으면 보지 않고도 계약서를 쓰고 싶다는 바이어는 시간이 지나면서 결국 그집에 대한 흥미를 잃게 된다. 한 달여 시간이 흐른 후 그 집이 혹시 팔렸는가를 MRIS 사이트로 알아보니, 가격은 더 내려가 있다. 왜일까? 사려는 바이어를 쫒아 내면서 가격을 다운시키는 이유는 뭐란 말이냐? 시장가보다 낮은 가격에 살 수 있는 숏세일 주택을 찾고 있는 바이어들은 이상과 같은 이상한 현상을 경험하게된다. 부동산 가격의 하락이 유행처럼 몰고온 숏세일의 물결, 그리고 숏세일 오너들이 이사가지 않고, 살던 내집에서 내가 부담하기 어려운 월 모기지 불입금보다는 낮은 금액의 렌트비를 내는 테난트로 남고 싶거나, 친척이나 친지의 이름으로 집을 싼가격에 다시 구입한 후 새로운 모기지 페이먼트로 다시 시작하고 싶은 셀러들의 시나리오에 에이전트들이 동참하는게 아닌가 싶다. 이러한 소위 ‘짜고 치는 고스톱’은 결국 건강한 부동산 마켓을 건설하는데, 역행을 하는 역활을 하며 민주주의 시장 경제의 원칙에도 어긋난다. 주택 가격은 수요와 공급의 법칙에 의해서만 자연스럽게 흘러가야 만 하는것이다. 2007년 이후 부터 콘도, 타운하우스, 단독주택을 막라하는 신규 주택의 건설이 현저히 줄어들었고, 앞으로 새로 짓겠다는 빌더들의 계획도 관망세이다. 이에 비해 이지역의 인구가 줄었거나 줄고 있다는 보고는 그어디에도 없다. 그래서 우리는 희망을 가질 수 있다. 이제 은행도, 바이어도, 셀러도, 에이전트도 아무에게도 피해를 주지말고, 상처를 받지 말며, 거품이 걷히고, 안개가 사라지면,정정 당당하게 경쟁하며, 오욕에서 벗어나, 떳떳하고, 아름답고, 건강한 부동산 시장을 가꿔갈 일이다. (문의: 703-625-8500 또는 grace8500@gmail.com)

2009-02-25

[그레이스 김의 '부동산 이야기'] 부동산 침체기에도 상종가 달리는 주택이?

오피스 공실율이 사상 최고치를 이루고 있다고 한다. 기업들이 지출을 줄이는 구조조정의 일환으로 먼저 사무실 경비를 줄이기 위해서 재택 근무자들을 선호하는 추세이기 때문이다. 주로 혼자서 컴퓨터 앞에서 일하는 IT산업의 종사자들은 DSL, FIOS같은 초고속 인터넷 라인이 갖추어진 집에서, 전화와 팩스 등의 사무용 기기들을 갖추고, 화상으로 회의도 참석하면서 근무할 수 있기 때문이다. 그 외에도 사무실에서 개인사업을 하던 사업자들이 근무지를 자택으로 옮기는 경향이 현저해졌다. 여행사, 설계사, 회계사, 건축사, 인테리어 디자이너, 캐더링 서비스, 부동산 전문인들 뿐만 아니라 미용이나 의료 관련 사업자들도 자택에서 비즈니스를 겸하기를 희망하는 사람들이 많아진 것이다. 대부분의 비즈니스 트렌드가 손님들의 방문을 직접 받는 일이 줄어들고 있다. 이를테면, 여행사에서 티켓을 살 때도 전화로 예약하고 크레딧 카드로 결재한 후 공항 카운터로 가면 E 티켓을 발급 받을 수 있기 때문이다. 자택에서 근무하는 사업자들은 우선 세금보고 시 주택 모기지나 렌트비, 유틸리티의 일정액을 비즈니스 경비로 매달 처리할 수 있고, 개스비 등을 줄일 수 있고 러시아워에 차 안에서 소비해야 하는 시간을 오히려 능률적으로 사용할 수 있는 장점이 있다. 부동산 회사 오너들도 자리를 차지하고, 실적을 못 올리는 에이전트들 보다는 출근을 하지 않더라도 실적을 올리는 에이전트들을 선호하고 있는 것이 사실이다. 그러면 자택 근무를 희망하는 사람들은 어떤 주택들의 형태를 선호할까? 우선 초고속 인터넷이 들어와 있는 동네이어야 하며, 휴대폰이 잘 되는 지역이라야 한다. 도로변에서 가까운 곳, HOA(Home Ownwers’ Association)가 없는 동네를 선호 하기도 하지만, 로비에 미팅 룸이나, 카피 룸 등이 갖춰진 콘도를 선호하기도 한다. 또한 좁은 타운 하우스의 경우 지하실 전체를 오피스로 쓸 수 있는가를 고려하며, 단독 주택의 경우 홈 오피스가 갖추어져 있지 않으면, 리빙 룸이나 다이닝 룸, 혹은 차고를 개조해서 쓸 것인가를 고려하기도 한다. 그리고 독립된 공간에 홈 오피스 시설이 이미 잘 갖추어져 있고, 출입문이 별도로 있는 주택들은 경기 침체기에 상종가를 이루고 있다. 주택의 트렌드를 가장 빨리 파악하고 있는 빌더들은 지금 새로운 구조의 상품들을 내놓고 승부 수를 던지고 있다. 불필요한 리빙 룸 공간을 줄이거나 없애는 대신, 붙박이 책상이 부착되어 있고 소형 냉장고와 캐비넷이 있는 웻바를 갖춘 넓고 화려한 라이브러리는 이제 새 주택의 기본 요소로 자리 매김 되어 지고 있는 것이다. (문의: 703-625-8500 또는 grace8500@gmail.com)

2009-02-18

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